【売れないを解決】空き家を処分するために知っておくべき５つのポイント

この記事は、”売れない空き家”の処分に困っている人向けの記事です。

などについての情報を５つのポイントに分けてまとめています。

「簡単には売れなさそうな空き家を所有している方」や「不動産屋に断られた空き家の処分方法を知りたい方」はぜひ参考にしてください。

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ポイント１：空き家を処分する４つの方法

空き家を手放したいと思ったとき、大きく分けて４つのやり方があります。

①：不動産仲介会社を通して売却する

不動産仲介会社を通して、自分が所有する空き家を買ってくれる人を探すやり方です。

家を売却する場合にすぐに思い浮かぶのがこのやり方で、1番オーソドックスな方法と言えます。

ただ、空き家の築年数が古かったり辺鄙なところにあったりと、売りにくい物件であったときは、いつまでたっても買い手が見つからないリスクがあります。

【売れやすくする方法】空き家を解体して土地を売却する

老朽化した建物があるとどうしても買い手が見つかりづらいですが、売り主の方で空き家を解体して、土地だけにして売却するやり方があります。

新たに家を建てたい人や、土地の有効活用を考えている人もいるので購入されやすくなります。

空き家の解体費用や固定資産税が増えてしまうことについて、次の章でさらに解説します。

いますぐ確認したい方はこちらからご覧ください。

②：不動産屋などの買い取り業者に売却する

不動産屋などに直接売却するので、時間をかけないですぐに空き家を処分することができます。

ただ、ポイントが２つあります。

すぐに買い取ってもらえる反面、その金額が低くなってしまうのが特徴です。

③：”譲渡・寄付・国へ返還”というその他の方法で処分する

買い取り業者などに断られた場合、無償で手放すというのも１つの選択肢です。

引き渡す相手は「個人・法人・自治体・国」となります。

知人や周辺の地権者に譲渡する

無償ならば引き取りたい人や、空き家周辺にお住まいの方ならば譲渡を受け入れてくれる場合があります。

もし無償で引き取ってくれる人がいた場合、税金にはご注意ください。

個人から個人に空き家を譲渡すると、税金は以下の通りとなります。

取引の種類	あなた（売り主）	相手（買い主）
個人への無償譲渡	非課税	贈与税

あなたが税金を払う必要はありませんが、相手は”空き家を贈与された”状態ですので、贈与税がかかります。

譲る物件の価値が「110万円以上」の場合は、相手が「贈与税」を払う必要があります。

不動産会社に譲渡する

売れない空き家でも、無償ならば不動産会社が引き取ってくれることがあります。

空き家や土地の価値がある程度あれば無料で引き取ってもらいやすいですが、あなたが税金を支払う可能性があることにご注意ください。

個人から法人に空き家を譲渡する場合の税金は、以下の通りとなります。

取引の種類	あなた（売り主）	相手（買い主）
法人への無償譲渡	所得税	法人税

ただ、無償で譲渡せざる得ない空き家の価値は「ほぼゼロ円」であることも多いので、実際はそこまで税金を心配しなくてもいいかもしれません。

また、無償譲渡した不動産の時価から、

を引いた額が「譲渡所得」になるので、所得税の対象になる金額はさらに低くなります。

空き家バンクで引き取り手を探す

近所や身近なところで空き家をもらってくれる人がいない場合、「空き家バンク」に登録して引き取り手を探す方法もあります。

特徴としては、

インターネットを通して探すので、日本全国の人が対象となります。

ただ、空き家は今後もさらに増えていくので、引き取り手を見つけるのは難しいのが現状です。

自治体に寄付する

実施している自治体は少ないですが、条件に合えば空き家を自治体に寄付することもできます。

例えば、滋賀県犬上郡多賀町の「多賀町空き家住宅等除却支援事業」の詳細は以下の通りです。

　■事業の概要

• 空き家などの除去工事に補助金を出す。（上限は50万円）
• 建物がなくなった土地を自治会へ10年以上貸与 or 寄付できる。

■補助対象となる空き家

• 実際に使用されておらず、今後も使用される見込みがないもの。
• 住宅地区改良法施行規則(昭和35年建設省令第10号)第1条の規定に基づき、町長が住宅の不良度を判定し、その評定が100点以上とされたもの。
• 構造および設備が著しく不良で、居住の用に使用することが著しく不適当な住宅。
• 審査結果によっては寄付が出来ない場合もある。

国に返還する

2023年4月27日に施行された「国庫帰属制度」により、 相続等で手にした不要な空き家等を国に返還できるようになりました。

ただ、返還には条件があり、それをクリアするのはかなり難しいのが正直なところです。

簡単にまとめると、以下の項目にすべて当てはまらないことが返還の条件となっています。

条件面でも資金面でも簡単ではありませんが、国に返還するのも１つの選択肢となります。

④：引き取りサービス事業者にお金を払って空き家を引き渡す

最後の手段は「お金を払って業者に空き家を引き取ってもらうやり方」です。

例えば、このようなサービスがあります。

引用：株式会社KLC公式サイトより

物件を安全に管理するためのお金を支払うことで、処分できない空き家を手放すことができます。

引き渡しまでの労力や時間が最小限で済みますが、金額はそれなりにかかるのが一般的です。

お金を払うことに抵抗感はあると思いますが、1つのやり方としてぜひ知っておいてください。

ポイント２：空き家の解体にかかる費用・補助金・注意点

空き家の処分を考える中で、

という選択肢もあります。

空き家の解体費用

空き家の立地や築年数、地域などにもよりますが、解体にはおよそ100〜300万円ほどの費用がかかります。

特に、家の作りによって費用感が変わってきます。

坪数による解体費用の目安は以下の通りです。

坪数	木造	鉄骨造	RC造
20坪	60〜100万円	100〜140万円	120〜160万円
30坪	90〜150万円	150〜210万円	180〜240万円
40坪	120〜200万円	200〜280万円	240〜320万円
50坪	150〜250万円	250〜350万円	300〜400万円
60坪	180〜300万円	300〜420万円	360〜480万円
70坪	210〜350万円	350〜490万円	420〜560万円
80坪	240〜400万円	400〜560万円	480〜640万円

解体以外にかかる費用

実は、空き家の解体以外にも費用がかかることがあります。

大きく分けると以下の４つです。

✅１：植木やブロック塀など建物以外の撤去

• 樹木や庭石、ブロック塀、フェンス、物置などを撤去する場合、別途費用がかかる。
• 「付帯工事」「追加工事」と呼ばれる。
• 費用は業者や地域によって異なるので、事前に確認することが大切。

✅２：浄化槽など地面の中の障害物の撤去

• 地面の中に浄化槽や井戸、ゴミ、コンクリートの塊、瓦などがあると撤去費用がかかる。
• 自分には覚えがなくても、地中埋設物が発見されるケースは少なくない。
• 金額は撤去するものによるが、数万円〜10万円程度になることが多い。

✅３：アスベストの除去

• 古い建物の場合、断熱材にアスベストが使用されている可能性がある。
• アスベストが見つかると、飛散防止のために除去工事が必要となり費用がかかる。
• 金額はアスベストが含まれている面積に応じて高くなり、おおよそ「1m²あたり2万円〜」。

✅４：解体後の土地の整備

• 土地の使いみちによって、きれいに整える工程を整備という。
• 整備していない土地は、土地の活用時に草刈りや整備の手間が発生する。
• 空き家を撤去して土地を売却する場合は、整備したほうが売れやすくなる。
• 整備費用は1㎡当たり500円〜700円程度なので、30㎡ならば1万5000円〜2万1000円ほどになる。

✅５：家財道具などの残存物の処分費用

• 空き家の中に家具や生活用品などが残っていると、処分費用がかかる。
• 解体工事の業者に頼むと割高になりやすいので、自分でやるか専門業者に頼むのが良い。
• 費用は家の広さや物の多さによるが、専門業者の場合は20万〜50万程度。

✅６：建物滅失登記申請を忘れたことによる罰金

• 解体後１ヶ月以内に「建物滅失登記申請」を法務局へ申請しないといけない。
• 申請を忘れると、10万円以下の罰金を科される場合がある。

上記のように思わぬ費用が発生する場合もありますので、見積もりや工事後の申請をしっかりと確認しておいてください。

解体業者の繁忙期である「12月から3月」は、通常より値段が高くなる傾向があるのでご注意ください。

空き家の解体工事の３つの補助金

自治体によって補助金の内容や条件が異なりますが、大きく分けると３つのタイプになります。

①〜③の名称は自治体ごとに違うので、空き家の撤去をお考えの際は、役所のホームページや電話などで確認するのがスムーズです。

補助金の注意点

自治体によって補助金の内容は異なりますが、共通する注意点があります。

【注意！】空き家を撤去すると固定資産税が６倍になります

まず結論から書くと、空き家を撤去した土地を所有していた場合、翌年の４月〜６月に請求される「固定資産税が6倍」「都市計画税が３倍」になります。

ポイントだけまとめると以下の通りです。

老朽化した建物を解体して土地だけにした方が売れやすいといえますが、売れない状態が続いてしまうと毎年の税金が重くのしかかります。

ポイント３：空き家を今すぐに処分すべき６つの理由

「空き家をなんとかしないと…」と思いつつも、重い腰がなかなか上がらない方も多いかと思います。

特に金銭的なデメリットが大きいので、ここでまとめていきます。

理由①：維持コストが大きい

誰も住んでいない家を維持していくには、「金銭的なコスト」だけでなく「時間・作業的なコスト」もかかります。

金銭的なコスト

時間・作業的なコスト

人が住んでいない家を管理する場合は、以下のようなことを定期的に行う必要があります。

理由②：人が住まない家は劣化が早い

人が住まないと空き家が傷みやすいのは大きく分けて３つの理由があります。

理由③：近隣への損害補償リスクがある

放置した空き家が原因で近隣の住民から訴訟を起こされ、損害賠償請求を受ける可能性もあります。

上記のような場合は、賠償責任が発生する可能性が高いです。

また、多くの場合「火災保険」は空き家には適用されないのでご注意ください！

火災保険の多くは「人が住んでいる家」を対象としており、「人がいない空き家」は対象外であることが多いので、しっかりと確認する必要があります。

理由④：固定資産税が6倍になる可能性がある

適切な管理をしていない空き家は、放置しておくと「固定資産税が6倍」「都市計画税が3倍」になる恐れがあります。

管理不十分な空家が自治体から「特定空家」に指定されると、支払う税金が高くなるからです。

政府広報オンラインでは「特定空家」の指定基準を以下のように定めています。

• 倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態
• アスベストの飛散やごみによる異臭の発生など、著しく衛生上有害となるおそれがある状態
• 適切な管理がされていないことで著しく景観を損なっている状態
• その他、立木の枝の越境や棲みついた動物のふん尿などの影響によって、周辺の生活環境を乱している状態

引用：政府広報オンライン「年々増え続ける空き家！ 空き家にしないためのポイントは？」より

また、2023年3月に空き家の優遇措置の一部見直しを盛り込んだ「特別措置法改正案」が閣議決定された結果、「特定空家になりそうな建物」も固定資産税6倍の対象になってしまいました。

「特定空家」になる仕組みや回避する方法など、詳細を知りたい方は以下の記事も参考にしてください。

参考記事：【うちは6倍になる？】空き家の固定資産税が増える理由と４つの対策

理由⑤：子ども世代への重荷になる

子どもや孫世代に「空き家」という大きな負担が残ってしまうのは、避けたいことですよね。

空き家を「負動産」にしないためにも、なるべく早い処分が大切になります。

理由⑥：税優遇のチャンスを逃す可能性がある

結論から書くと、相続した空家を2023年12月31日までに売却すれば、譲渡所得から最大3000万円を控除できる可能性があります。

空き家の売却利益が3,000万円以下ならば、税金がかからないと言うことです！

ただ、特別控除を受けるためには以下の条件をすべて満たす必要があります。

「3,000万円」の控除は大きいので、条件に該当するか確認が必要です。

より正確な情報は国土交通省のページをご覧ください。

ポイント４：空き家買い取り業者の５つの選び方

ここまで読んでみて、空き家を放置するリスクの大きさに気づかれたのではないでしょうか？

売るのが難しい空き家の場合は、

のどちらかがおすすめです。

それ以外のやり方だと処分するのに時間がかかり、リスクが大きくなってしまうからです。

ですので、不動産の買い取り業者の選び方をまとめていきます。

選び方①：空き家の買い取りが得意な業者を選ぶ

一言で「不動産の買い取り」といっても、一戸建てやマンションなど、取り扱う種類は業者によって異なります。

ですので、空き家の買い取りをメインとしている会社を選ぶことが重要です。

空き家の買い取りが得意な業者は、空き家の活用手段をたくさん持っているので、「買い取り価格の向上」や「買い取り拒否の回避」につながるからです。

選び方②：空き家のあるエリアに対応しているか？

「インターネットで業者を見つけても、自分が住んでいる場所は対象外だった」という事はよくあることです。

「ここは良さそう！」と感じたら、まずは対象エリアを確認してください。

選び方③：信頼できる業者なのか？

不動産という大きなものをやり取りするので、信頼できる業者を見つけることは非常に大切なことです。

上記のような視点から担当者を見て、信頼できるかどうかを判断していってください。

選び方④：スピーディーに対応してくれるか？

業者への売却の場合、仲介業者を通したやりとりよりも早く取り引きできるのが魅力の１つです。

とはいえ、担当の対応によっては、空き家が売れるまで時間がかかることもあるので注意が必要です。

売却を相談する際は、

という点をしっかりと確認することをおすすめします。

選び方⑤：家財道具はそのままでいいか？

家財道具の処分についても、しっかりと確認する必要があります。

専門業者に処分を頼むと、だいたい20万〜50万円程度かかります。

ポイント５：不動産屋に断られる”訳アリ空き家”の処分方法

不動産の買い取り業者に相談しても、実は断られてしまうケースがあります。

買い取り業者も商売ですので、「買い取り→売却や有効活用で収益を上げる」ことができるからこそ、空き家を購入してくれます。

【空き家引き取り.comとは？】他所で断られた”訳アリ物件”の引き取り実績があります

空き家引き取り.comでは、これまで以下のような空き家を引き取らせていただきました。

どの空き家も、何件もの不動産屋に断られたという”訳アリ物件”でしたが、しっかりと買い取らせていただきました。

”訳アリ物件”が”家を借りられない人のための居場所”になります

弊社代表は”臨床心理士”として精神科病院に勤務し、障がいをお持ちの方の支援をしています。

その代表が今取り組んでいるのが、ご病気が良くなった方の住居の問題です。

精神科に通う患者さんはご病気が良くなっても、大家の理解を得られないために家が借りられず、病院で一生を過ごす方が多いのが現実です。

そのような現状を変えるべく、代表は病院を退職して大工の養成校に通いました。

それまで自宅の電球すら変えられない代表でしたが、大工の養成校を卒業し、リフォーム現場で経験を積み重ねるうちに、今では空き家をリフォームできる大家になりました。

そして、”訳アリ物件”と言われてしまうような空き家を引き取らせていただき、「人の居場所」へと作り変えています。

空き家引き取り.comに依頼する３つのメリット

弊社にご依頼いただくと、以下のようなメリットがあります。

他の不動産屋さんに断られて困っている方や、空き家を有効活用してほしい方などは、ぜひ空き家引き取り.comにご相談ください。

【空き家の所有はリスク大！】処分方法を選んでなるべく早く空き家を手放そう

ご家族や身内のご縁があって所有することになった空き家ですが、利用するあてもなく、持っているだけで負担が増すのでは本当に困ってしまいますよね。

しかも、「売りたくても売れない空き家」ならばなおさらです。

売り方や業者選びなどを調べるのも大切ですが、時間がたてばたつほど諸々のリスクが大きくなるのも事実です。

「処分したいけど訳アリ物件だから売却は難しそう」「すでに不動産屋に買い取りを断られている」という方がいらっしゃいましたら、ぜひ空き家引き取り.comにご相談ください！